中高端租赁物业酒店投资如何灵活运用“资产管理”思维？

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对于租赁物业来说，由于还没有资产证券化的路径，一般是通过股权投资/转让，或者是合同到期，投资结束。

如果要考虑卖出，基本就是项目爬坡期结束，在最“高光”的（一般是第四年或第五年）收回投资的时候放到平台上做交易，这个时候一般租赁合同还剩8-10年的经营期限，整体数据报表也是最好看的时候，交易容易达成。

但回归投资的本质而言，投资人在租赁物业投资酒店品牌的过程中，最受益的还是房东。从整体的投资回报来说，酒店租赁所实现的投资回报一定低于银行利率，但品牌入驻对于整个商圈流量人气提升所实现的地产升值可以帮助房东在银行抵押时有效提升物业抵押价值。因为有酒店的品牌、现有的装修、攀升的人气，以及你的租约。

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所以有几点一定需要在签署物业租约的时候落实到位。

第一，要明确租约当中对于资产的界定。租约到期时，同等租金的情况下，房东会基于投入产出考量第一时间优先考虑续约，对于租赁方来说相当于变相的自我保护。

第二，要明确当房东与银行或任何第三方发生任何纠纷或者破产诉讼，导致租赁的物业使用权受到影响、破产或者强制执行的时候，作为租赁方享有与受益人或拍卖执行人同等价格购买物业的权利。物业租赁成本加上10-15年的流水，再把装修等成本分摊到每个月，从财务成本的测算来说，自持资产物业抵押比物业租赁所产生的银行贷款利率更低，变相感觉参与得更重了，但实际是以“进”为“退”。

再进一步说，酒店投资作为中长期投资，15年左右的租约过程中充满了“可能性”。如果业主要上市，在进行资产上市包装的过程中，你可以将你的装修作价，合约到期之后跟业主商量把公司卖出，毕竟10-15年的健康现金流是最好的说服力，合约到期，反而可以把公司包装卖掉，变“废”为“宝”。

概括下来，投融建管退，在投的阶段，租约签署阶段就大有文章可做，需要有经验的团队和充分的专业知识储备，才能规避风险，从长计议。

基本上没有，或者说信息还是很分散的。这主要有两方面的原因，一是相较海外市场，国内业主投资人对于第三方平台专业机构的信任度、专业度还是持怀疑态度，即使能有交易促成也是投资标的较小的经济型酒店；二是过去多年的投资思路，投资人在投资初期没有把“退出”机制想得足够清晰，这也导致我们项目经营上的话语权和所有权都集中在大股东手里（持股比例70-90%左右），这样一方面便于项目管理同时可以实现投资的高收益。由此以来，最了解项目的只有股东本身，挂上交易平台面向市场交易多数会预期到价值的打折。

所以当想要变现的时候，也会面临两个问题，小股东一直以来是“协同者”，对于酒店的实际盈利能力无法真实客观地判断；即使报表客观清晰，小股东可能不具备足够的资本完成交易。从我们自身投资思路的转变来说，现在我们希望几个主要、专业的投资人可以实现交叉持股，安全系数更高。同时，5-7个股东每个人的持股都在10%-20%区间时，任何一个股东想要退出，基本上都很容易实现。

要达成一个好的酒店投资，“投融建管退”全生命周期的把控以及“资产管理”思维全盘操作能力的重要性不言而喻，对于租赁物业投资来说同样如此。

酒店投资市场热度的快速攀升，加之同质化竞争的愈演愈烈，想要在中高端酒店市场保持长久的竞争优势与生命力，作为投资人，需要在增强专业储备的同时，甄选更有品牌优势和溢价能力的酒店品牌，前置思考，规避风险，最终实现最大化收益。