相信不少酒店投资人都曾遇到过一些投资困局。比如优质物业匹配不到合适品牌，或者一见倾心的品牌无处安放。前者是“尸位素餐”的资源浪费，后者是无法落地的空中楼阁。
如何在优质的物业开出优质的酒店项目，一直是业主面临的严峻考验。
万事开头难，面对投资酒店需要考虑的问题千头万绪，今天我们投资五步走，先从“我想拥有一处优质物业”开始。
Step 1
选位置
还是那句老话，酒店的成功在于：位置，位置和位置。业主对于酒店物业选址定位有清晰的全面认知尤其重要。
选定城市之后，一定要从当地政府规划、经济趋势、城市半径、客群定位和物业周边环境等各方面信息着手物业的选择。酒店投资往往是长期项目，如果酒店在筹备时不做好前期信息收集，一开业就遇上店外市政施工，无论是修路、修桥还是修地铁，施工三年，整个项目就再难成功。
选物业的坑：
签约在建物业时，当心可能不能按时交房；签老房物业时，当心改造费昂贵；
捡漏物业要看之前是否存在债务，物业产权是否清晰，谨防遇上二房东；
查看土地使用性质是否适用于酒店经营，产权证面积是否与租赁面积一致，消防验收许可证是否合格；
请专业人士审核法律条款，拒绝霸王条款，给自己保留解除合同的权利；
分析物业周边的竞争对手酒店，包括参考开业以及筹建酒店项目统计报告(Pipeline Report)，避免同质化复刻。
Step 2
选空间
经过千挑万选，终于找到一家位置绝佳的物业，但要提防“金玉其外败絮其中”的颜值陷阱。
有的物业虽然“一表人才”，但内里却不是做酒店的好材料。业主考察物业内部条件时，一旦遇到降低未来酒店坪效的情况，千万要谨慎考虑。
物业内部条件的坑：
层高低——入住客房感觉压抑；
纵向动线复杂——绕来绕去，像个迷宫；
暗房多——只有要求景观好，没有要求“小黑屋”；
得房率低——同样面积，别家店比你多五间房，业绩轻松跑赢你；
无停车场——“停车难”可以让酒店被一票否决。
酒店得房率就是指套内面积与每户建筑面积的比值，是平面规划好坏的重要指标之一，而坪效是商业地产中最重要的评估指标之一。得房率和坪效更高的酒店，有效控制投资成本，投资回报周期更短。
以智选假日酒店2.0产品推出的“智·空间”为例，设计师巧妙地将酒店三大功能区——工作休息区、餐饮区和会议活动区灵活结合和转换，为顾客打造了现代明快的风格、简单睿智的公区体验。
进入房间，智选假日酒店客房对睡眠、工作休息、卫浴、储物等区域进行了模块化设计，业主可根据房间的大小和运营需求，灵活组合不同区域的模块，迅速构建出最合适的布局。
▲挂壁式智能电视、半开放式衣柜、灵活沙发床等简洁开放式的设计，减少了家具冗余的部分，酒店秉持“恰如所需”的理念。
空间的高效利用不仅提升了酒店坪效，同时也丰富了酒店的功能和体验感。
Step 3
问租金
俗话说，一分价钱一分货。没人能花冷清地段的便宜租金租到黄金地段的优质物业，位置好、条件佳的高收益酒店，绝不可能低价出让。那么究竟应该优先考量顶流的地段还是物业的经济成本？租最便宜的物业就是真的划算吗？
这还得具体情况具体分析。建议业主咨询经验丰富的专业酒店发展团队，根据物业的商业条件和预期Revpar评估投资回报周期，并且根据自己的投资实力明确底线租金。不可以贪便宜，也不可冒进，严格控制投资酒店的高杠杆率风险。
评估物业租金时需要考量的关键点：
1.确认免租期时长——租赁双房商议约定，为自己争取更多权益；
2.咨询物业管理费——租金“包含”还是“未含”管理费，一字之差，价差千里；
3.综合考虑租金与坪效——应该看每间房租金，而不是每平米租金；
4.了解疫情之下是否有免租/退出条款——人性化条款，助力渡过疫情难关。
Step 4
挑品牌
好马配好鞍，好船配好帆。现在，“我已经拥有一处优质物业”，如何合理选择合作共赢的伙伴？
因为酒店产品的差异性较小，极易被竞争对手模仿，所以个性鲜明、认知度高的酒店品牌是酒店最重要的无形战略资产。好的酒店品牌就是服务品质保证最有力的“名片”，不仅消费者愿意花更多钱为“名牌”买单，品牌的软实力也可以为酒店聚拢优秀业内精英人才。
选择品牌的建议：
1.考察品牌知名度——国际连锁品牌？国内连锁品牌？还是独立小众品牌？
2.比拼品牌实力——比较品牌产品力、客源贡献力和管理能力等；
3.了解品牌合作模式及核心管理架构。
在酒店连锁化成大势所趋的当下，投资人独自运营酒店面临着越来越高的运营成本和风险系数。而选择一家国际大型酒店集团的专业酒店管理团队，运营输出标准化的商务型酒店，是可以复制的成功之路。
智选假日酒店品牌为业主提供全球范围内大受好评的特许经营模式，为酒店带来全方位的支持。在客源支持方面，洲际酒店集团强大的会员体系IHG优悦会，在全国有1500万高质量会员；在销售支持方面，洲际酒店集团为智选假日品牌提供专属的销售支持中心体系；在人力运营支持方面，智选假日酒店是在国内首个提出酒店人才多面手“MST-multi skill training（一专多能）”概念的酒店品牌。智选假日酒店深耕中国市场数十年，正行驶在成长的快车道上。
▲智选假日酒店深耕中国市场数十年
如果说称心如意的物业是酒店的“颜值”，那么品牌管理公司就是酒店的“灵魂”。好的物业若能入驻一家实力经得住市场考验的国际品牌，物业与品牌持续相互赋能，必能达成1+1＞2的双赢局面。
Step 5
选设计&施工
有的业主不太重视设计和施工，以为只是看看得房率的平面图和美美的效果图。但其实酒店设计还包括运营通道设计、灯光设计、机电设计、消防设计等细节工程。
有过装修住宅经验的人都知道，设计和施工常常是个无底洞，即使亲力亲为，精打细算，实际花费也容易超过预期投入。酒店的设计和施工也是一样，是投资酒店最烧钱的环节。但千万不可为了便宜邀请经验不足的设计方主导项目，在设计上省的钱，运营后都会成倍地还回去。
并且要注意，是确定品牌以后再谈设计和施工，而不是先设计施工再谈品牌。这一先一后顺序的混淆，让不少业主折腾着装了拆，拆了装，花了不少冤枉钱。
酒店设计的坑：
1. 跳过定位看设计——还未明确品牌定位，就先按自己的想法实施设计；
2. 设计方经验不足——从未设计过酒店项目，表面好看，实则动线混乱；
3. 边谈合同、边设计——为了抢工期，使用未定稿的设计，后续修改个没完没了。
至于来执行设计图纸的施工队，最好找有过同品牌装修经验的团队，并且必须对过往项目质量进行一趟细致的实地考察。如果业主轻信一没资质、二没经验的“亲戚朋友”，后续不仅要承担他们的试错学费，还会耽误酒店施工进度，让开业变得遥遥无期。
酒店施工的坑：
1.对工期过于乐观——未考虑到突发因素，计划赶不上变化；
2.证照考虑不周——产权证、住建和消防验收许可证等缺一不可，或低估了换证所需的准备工作和流程时长；
3.施工团队缺乏同等级品牌装修经验——中高端商务酒店按经济快捷酒店装，导致品牌验收不过。
针对设计和施工造价的把控，还是建议找专业的人， 做专业的事，谨防给后续的经营和管理埋下数不清的定时炸弹。
加盟经验丰富的智选假日酒店，设计施工一体化，专业团队优势多多。首先，专业的酒店设计师懂得酒店的全服务流程，也非常了解酒店实际的使用场景，能换位到“使用者”的视角进行设计；其次，标准化中央采购，模块化装修，预埋工程进度节点等方法能有效控制总价和施工进度；最后，施工过程的质量和进度控制也能得到专业保障。
巴菲特曾在采访中表示：“所有那些曾让我觉得很糟糕的事情，都向好的方向发展了。”虽然目前情况来看，酒店投资回收期变长，但未来依旧让人充满信心。在下一个酒店黄金期到来之前，布局市场，做好未来投资规划尤为重要。
若您有6000平米以上的物业，并希望了解更多关于智选假日酒店的投资加盟信息，敬请垂询洲际酒店集团大中华区智选假日酒店发展团队或直接点击阅读原文在线预约咨询。
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