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中高端租赁物业酒店投资如何灵活运用“资产管理”思维?




从酒店投资的全生命周期来看,投融建管退每个环节都很重要。虽然“资产管理”的概念在酒店投资领域已经被探讨多年,但往往局限于产权物业的项目分析当中。长久以来,租赁物业的酒店投资人都“被动”忽视了资产管理的运营和“退出”路径的找寻。


“投融建管退”全生命周期资产管理的概念是否也可以被应用到租赁物业的项目当中?


投资金额相比经济性酒店更大资金压力大,物业租期更长可能会有更多的不确定性,品牌选择要与租期、楼宇档次高度匹配,物业面积大于预期需要引入多元业态,运营情况良好却没有明确的退出机制......


结合这些问题,今天的内容,我们对话华东地区资深酒店投资人余亮先生,以他的实战经验分享他对于租赁物业资产管理的心得以及退出机制的思考。








投资智选假日酒店项目

上海青浦新城智选假日酒店

地址:上海市青浦区盈港东路8999弄1号

客房数:132间

开业时间:2022年


南昌八一广场智选假日酒店

地址:江西省南昌市西湖区井冈山大道1428号

客房数:185间

开业时间:2021年


南昌西站智选假日酒店

地址:江西省南昌市新建区西站大街1818号沃华广场C座1楼

客房数:159间

开业时间:2019年


进贤铜锣湾智选假日酒店

筹备中


庐山南站智选假日酒店

筹备中











"对于租赁项目的业主来说,他们应当如何看待‘资产管理’这个概念?什么才算作是投资人的资产?"


首先需要厘清对于中高端酒店投资而言,哪些设备和投入可以算作自己的资产。


从经营的角度来说,它可以指直接或间接可创造价值或者收益的资源及资产。除了报表内体现的固定资产流动资产以外,品牌的使用权经营权、积累的会员体系、客户资源、包括物业的使用权都可以认为是酒店的资产。



从法律的角度来说,到项目结束的退出阶段具体的经营权或硬件装修等固定设施的所有权等,按照合同约定能“带走”的,是投资人自己的资产。


就我个人的理解,从租约的产生到租约的结束,能给投资人带来的收益折现的便是真正的资产,也就是从现金流折现的角度思考资产价值。



"您选择物业或品牌时秉持哪些原则?"

投资人和酒店品牌的关系好比联姻,而项目本身就是“结晶”。我们要达到的目的不是单纯地得到这个“孩子”,更重要的是后期能将它培养成材。


我们都在讲投融建管退的酒店生命周期,选择品牌是在“投”阶段就需要算好的账。其中很重要的一点,就是品牌要跟项目的地理位置以及租期匹配,如果是一个相对短的租期(5-6年),出于资金流动性的考虑可能选择较少,只能是投资低回本快的经济型品牌。但如果是15-20年的中长期投资,我们还是应该携手更可靠的具有更长生命周期的国际酒店集团中高端品牌。


整个产品生命周期中,考验的不仅是投资时的管控力,更是品牌后期持续的战斗力、美誉度以及号召力。以我自己的投资经验而言,选择智选假日酒店,主要因为品牌背后有洲际酒店集团的强大背书和专业的团队支持,这是一个可以持续打造、经营的产品


|上海青浦新城智选假日酒店










"如果是一个相对大体量的优质物业,应该如何使用资产管理的思维合理分配并最大化收益?"


如今,对于2-3万方的租赁物业项目,我们的投资思维也在转变,相较之前要更加灵活全面。条件允许的情况下,要通过招商,让业态对酒店自身经营起到加持作用,最容易理解的就是知名的餐饮可以为酒店带来更多的客流,也可以承载一定的餐饮配套功能。


另一方面,要结合项目所在区域对产品的需求以及投资品牌的价值。举例来说,如果项目周围有三甲医院,那我们就会尽量租给月子中心、医药公司、干细胞注射机构等,迎合当下的健康趋势,或是本身跟医院有对接的需求;在高铁站附近,我们会租给计时咖啡、按摩理疗等,为商旅客群提供消费场景。



当然,这个前提都是投资人能否驾驭,投资要理性,不能因为是一个好的区位、不错的房租就忽略坪效以及实际运营难度。再好的项目,投资回报达不到预期,也不能算作一个好的投资。



"对于 ‘小白’投资人来说,在投资中高端酒店操盘的过程中,有哪些问题需要提前关注?"


首先,在“投”的时候就要想到“退”。从决策初期,就应该想到包括股权结构、业态分布等问题。另一方面,用时间换空间,对于建筑面积较大的物业来说,与其所有都“攥”到自己手里或者投资奢华酒店品牌,不如用“小型综合体”的思维实现财务成本及投资风险的控制,中高端酒店在这方面具有很高的适配度。




"具体一点说,我们要将业态尽量地多元化,对于一个比较优质的租赁物业来说,有哪些方面条件需要考虑?"


以我们自己的项目为例,垂直交通共享做好,整体的经营过程管理和运营应该问题不大。这里面重要的两点,一是每个业态比如餐厅、茶室等都要独立外包、独立经营、独立核算、不同的老板,以提高抗风险能力;第二,每个业态的经营者都是这个行业的专业人才,他们有自己的社会资源,可以实现客源和流量的覆盖,让我们酒店产品本身也更具备竞争优势。


|南昌八一广场智选假日酒店,咖啡厅、餐厅及餐品的运营都有细致且专业的考量


在国内目前尚没有成熟的酒店资产证券化的退出机制,但如果你的物业条件很好,且愿意分享,实现业态间的配合和支持,未来退出的结果大抵都会很好。










"物业租约签署前应注意哪些风险规避呢?"

对于租赁物业来说,由于还没有资产证券化的路径,一般是通过股权投资/转让,或者是合同到期,投资结束。


如果要考虑卖出,基本就是项目爬坡期结束,在最“高光”的(一般是第四年或第五年)收回投资的时候放到平台上做交易,这个时候一般租赁合同还剩8-10年的经营期限,整体数据报表也是最好看的时候,交易容易达成。


但回归投资的本质而言,投资人在租赁物业投资酒店品牌的过程中,最受益的还是房东。从整体的投资回报来说,酒店租赁所实现的投资回报一定低于银行利率,但品牌入驻对于整个商圈流量人气提升所实现的地产升值可以帮助房东在银行抵押时有效提升物业抵押价值。因为有酒店的品牌、现有的装修、攀升的人气,以及你的租约。


|南昌西站智选假日酒店,地理位置优越,距离南昌西站仅1公里,绿地国际博览中心仅10分钟车程,周边有沃华购物中心、万达中心等商圈


所以有几点一定需要在签署物业租约的时候落实到位。


第一,要明确租约当中对于资产的界定。租约到期时,同等租金的情况下,房东会基于投入产出考量第一时间优先考虑续约,对于租赁方来说相当于变相的自我保护。


第二,要明确当房东与银行或任何第三方发生任何纠纷或者破产诉讼,导致租赁的物业使用权受到影响、破产或者强制执行的时候,作为租赁方享有与受益人或拍卖执行人同等价格购买物业的权利。物业租赁成本加上10-15年的流水,再把装修等成本分摊到每个月,从财务成本的测算来说,自持资产物业抵押比物业租赁所产生的银行贷款利率更低,变相感觉参与得更重了,但实际是以“进”为“退”。


再进一步说,酒店投资作为中长期投资,15年左右的租约过程中充满了“可能性”。如果业主要上市,在进行资产上市包装的过程中,你可以将你的装修作价,合约到期之后跟业主商量把公司卖出,毕竟10-15年的健康现金流是最好的说服力,合约到期,反而可以把公司包装卖掉,变“废”为“宝”。


概括下来,投融建管退,在投的阶段,租约签署阶段就大有文章可做,需要有经验的团队和充分的专业知识储备,才能规避风险,从长计议。










"租赁物业的退出,现在有专门的团队/机构投资吗?"

基本上没有,或者说信息还是很分散的。这主要有两方面的原因,一是相较海外市场,国内业主投资人对于第三方平台专业机构的信任度、专业度还是持怀疑态度,即使能有交易促成也是投资标的较小的经济型酒店;二是过去多年的投资思路,投资人在投资初期没有把“退出”机制想得足够清晰,这也导致我们项目经营上的话语权和所有权都集中在大股东手里(持股比例70-90%左右),这样一方面便于项目管理同时可以实现投资的高收益。由此以来,最了解项目的只有股东本身,挂上交易平台面向市场交易多数会预期到价值的打折。


所以当想要变现的时候,也会面临两个问题,小股东一直以来是“协同者”,对于酒店的实际盈利能力无法真实客观地判断;即使报表客观清晰,小股东可能不具备足够的资本完成交易。从我们自身投资思路的转变来说,现在我们希望几个主要、专业的投资人可以实现交叉持股,安全系数更高。同时,5-7个股东每个人的持股都在10%-20%区间时,任何一个股东想要退出,基本上都很容易实现。


要达成一个好的酒店投资,“投融建管退”全生命周期的把控以及“资产管理”思维全盘操作能力的重要性不言而喻,对于租赁物业投资来说同样如此。


酒店投资市场热度的快速攀升,加之同质化竞争的愈演愈烈,想要在中高端酒店市场保持长久的竞争优势与生命力,作为投资人,需要在增强专业储备的同时,甄选更有品牌优势和溢价能力的酒店品牌,前置思考,规避风险,最终实现最大化收益。





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